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淄博发布规范商品房销售行为最新通知!5月3日起施行-「淄博房产超市」

2020-06-02来源:淄博房产网淄博发布规范商品房销售行为最新通知!5月3日起施行-「淄博房产超市」

[简介]4月10日,淄博市人民政府公布关于进一步规范商品房销售不道德的通知,通知自2020年5月3日起施行

 



4月10日
淄博市人民政府发布
关于进一步规范商品房销售行为的通报
本通知自2020年5月3日起实施
↓↓↓
车位尺寸否影响行驶、
所购附属房内是否有管道等问题,
以及其他项目内部、外部规划、
环境等不利因素都要求公示。
不得使用虚假或者不规范的价格标明
误导买受人
不得利用虚假或者使人误会的标价方式
进行价格欺诈
……


关于进一步规范商品房销售行为的通报
淄建发〔2020〕72号


  各区县住房城乡建设局、市场监督管理局,高新区、经济开发区建设局,文昌湖省级旅游度假区建设局,各房地产开发企业、商业地产运营企业、房地产中介机构,各有关单位:
  为维护房地产市场秩序,进一步规范商品房销售行为,切实维护买受人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《淄博市房地产开发经营管理条例》《房地产广告发布规定》等有关法律法规规定,通报如下。
  一、规范商品房销售广告公布
  (一)研发项目未取得商品房预售许可或商品房现售备案证明,不得公布商品房销售广告。
  (二)公布商品房销售广告,应该指明房地产开发企业名称、商品房结算机构名称、商品房预售许可证号或商品房现售备案证号。
  (三)商品房项目的广告宣传名称应该与商品房预售许可证或现售备案证标示的名称一致,不得用于其它名称。
  (四)商品房销售广告和宣传资料内容必须真实、合法、精确,不得欺骗误导买受人。广告中对价格有标注的,应该清楚回应为实际的销售价格,明示价格的有效期限;广告中的项目位置示意图,应当准确、清楚,比例恰当;涉及内部结构、装修装饰的,应当真实、精确;广告中用于建筑设计效果图或者模型照片的,应当在广告中注明;涉及物业管理内容的,应该符合国家有关规定。
  (五)商品房广告不得含有**、吉凶等封建迷信内容;对项目情况展开的解释、图形,不得有悖社会公序良谓;不得含有出现**、****的承诺或融资、变相融资的内容;不得以项目到达某一具体参照物所须要时间回应项目方位;不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传;不得违反国家有关价格管理的规定;不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果展示;不得所含需要为买受人办理户口、就业、**等事项的承诺;不得出现未经政府部门确认的评比、排序、奖项(牌)等对房地产开发企业或开发项目综合评价的内容;不得所含经常出现所谓“工抵房”“抵账房”等商业宣传内容。
  (六)房地产开发企业和商品房承销机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。当事人违反的,应当承担违约责任。
  (七)商品房销售广告的经营者、发布者应该依法查验房地产开发企业名称、商品房结算机构名称、房地产开发经营权证明号、商品房预售许可证号、商品房现售备案证号等相关证明材料。对不符合规定的商品房销售广告,不得提供服务。
  二、规范商品房销售现场宣传
  (一)商品房销售现场的项目方位示意图、绿化效果图、沙盘,应当精确、确切,比例恰当,与实际规划一致,不得落后规划、透支预期、过度渲染,不得故意规避项目周围不利因素。
  (二)商品房销售现场宣传片、宣传效果图、装修效果图及涉及宣传资料不得存在虚假宣传、夸大宣传等内容。
  (三)带装修交付给的,房地产开发企业必须在申请预售许可证之前建造样板间(房),样板间(房)必须真实反映户型、结构、尺寸及交付标准;必须公示主要装修面材、设施设备的品牌、规格(型号、尺寸)。每一个样板间(房)相对空间(包括客厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间等)上墙指明与交付给标准相一致的装修内容。样板间装饰物品、翻新风格、灯光等应当与交付给房屋装修一致,确实与交付标准不一致的,房地产开发企业必须在样板间现场显著位置明示,与业主签下时应在合约中特别提示。毛坯交付且建设样板间(房)的,房地产开发企业应该向买受人如实解释交付标准。样板间(房)不得随意更改、撤消。样板间(房)的保留时间自取得竣工综合验收备案之日后不少于6个月。
  (四)商品房取得预售许可后,要在10日内一次性公开发表全部销售房源及每套房屋价格,并严格按照备案价格,明码标价对外销售。
  (五)房地产开发企业对销售人员销售行为负责。房地产开发企业销售人员不得以项目周边尚在规划论证阶段的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作为说明和允诺,推销商品房并以此诱导愚弄买受人。
  三、规范商品房销售现场公示内容和标准
  (一)项目基本信息
  1.有关证件。①房地产开发企业资质证书;②不动产权证书;③房地产开发经营权证明;④建设工程规划许可证;⑤建筑工程施工许可证;⑥商品房预售许可证(现售的需审批项目的现售备案证明);⑦商品房预售资金监管银行名称及资金监管账号;⑧经审议的建设工程设计方案总平面图;⑨企业售后服务机构信息。
  委托代理销售的,还应审批以下证件:商品房销售委托书,商品房结算机构备案证明。
  2.房源信息应在销售现场显著方位放置销控表。销控表格能够展出全部房源、备案价格,包括每套楼号、房号、建筑面积(套内面积和公摊面积均不应标明)、单价、总价、销售状态(待售已售房源使用有所不同标记,并动态更新)。
  3.股份协议和合同内容。认购协议、买卖合同示范文本及签订的附加协议内容。
  4.不利因素项目外部腰线设置有无遮光、前阳台立柱否遮光、消防通道是否遮阳、电梯否直通地下停车场、车位尺寸是否影响行驶、所购附属房内是否有管道等问题,以及其他包括但不限于本项目内部、外部规划、环境等不利因素。
  5.其它需公示的内容。①《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等有关法律法规;②土地使用权、在建工程是否抵押等房屋权利信息;③商品住宅使用手册、临时管理规约、前期物业服务合同等;④各项公共服务配套设施的产权归属及建设已完成时间;⑤该项目所在区域内有关调控政策。
  (二)现场销售模型(沙盘)
  1.销售模型必须依据已批准后的规划总平面图按比例制作,展出内容必须符合楼盘的实际情况。
  2.销售模型必须附带简要的制作说明(模型比例、制作依据、日期等)。
  (三)现场销售人员信息审批
  设立商品房销售人员公示台,审批销售人员姓名、职务,销售人员做到挂牌服务。
  (四)成立特别提醒栏,公示以下信息
  1.购房温馨提醒。
  2.所售商品房享受特殊政策或者政策、权利受限制情况。
  3.商品房交易及产权转移等开立代办的收费项目、收费标准、收费范围、收费依据。开立代办费用应该标明由消费者自愿选择,并承诺不以任何形式登录或委托第三方强制向买受人缴纳费用。
  4.前期物业服务企业名称、前期物业服务内容、服务标准、收费依据、收费标准,住宅专项修理资金交存标准等。
  5.其他有关收费明细、收费标准、收费依据等。
  (五)信息审批标准
  1.公示期应自商品房销售之日起至全部销售完毕止,所有审批信息应放置在销售现场醒目位置,遵循全面、真实、准确、有效地的原则,做到字迹明晰、标明醒目。
  2.公示信息一般应使用信息审批牌(栏)或公示台形式展开审批。文本类可使用塑封印刷成A4幅面大小的册或分册,按类别摆放在公示台上供买受人査阅。公示台上应有“项目资料,欢迎查询”的提醒标识。企业及项目简介、商品房销控表及其他可采用公示牌(栏)方式展开审批。
  3.须要审批的证件中有副本的直接审批副本,无副本的按照1:1比例或者A4幅面大小审批彩色扫描打印件。
  4.各类公示牌(栏)的制作工艺不应采用硬质框架(不锈钢、 铝合金、铁艺烤漆等)。审批牌、公示栏画面尺寸一般为600mm×900mm 或900mm×1200mm 或2400mm×1200mm;展台画面尺寸一般为500mm×400mm。公示牌(栏)可采行上墙张挂式或落地支架式摆放。所有审批牌(栏)内容下方落款处均标注住房城乡建设部门、市场监督管理部门监制字样,各企业根据销售现场面积展开合理布局,多个审批内容不应集中于整齐排列放置且不得随意移动。
  四、规范代理销售不道德
  (一)房地产开发企业委托销售商品房的,必须委托依法设立并经项目所在地房地产销售主管部门备案的房地产经纪机构(还包括各类商品房承销机构、营销策划机构及提供房地产中介服务的电商平台等)。房地产开发企业对其委托的商品房承销机构的销售行为负责。
  (二)房地产开发企业应当与代为的商品房结算机构签定书面委托合同。委托合同应该载明委托期限、委托权限、佣金缴纳等内容。受委托的商品房结算机构销售商品房时,应该向买受人明示商品房销售现场审批内容。
  (三)代为的商品房结算机构在销售商品房时不得缴纳佣金以外的其他费用。商品房结算机构代理销售商品房产生的佣金,不应由房地产开发企业缴纳。任何房地产商品房结算机构不得向买受人缴纳“淘宝酬劳、入会费、诚意金、服务费、电商酬劳”等形式的费用;不得通过第三方价外加价,向买受人变相缴纳佣金。买受人所缴纳的用于购房的全部费用应算入买受人的总房款,并与合同中约定的总房款一致。
  (四)房地产开发企业对外销售的商品房价格应该与其商品房结算机构价格一致,不得一房两价。
  (五)在代理销售时,各类优惠政策应书面告知买受人,不得以任何形式拆分购房款;不得使用虚假或者不规范的价格标明误导买受人;不得利用欺诈或者使人误会的标价方式展开价格欺诈;不得制造虚假供求信息、编造或者散布不实信息蓄意炒作;不得变相捂盘惜售,扰乱市场秩序。
  五、规范代理新建商品房转移和抵押注册不道德
  (一)在签定商品房买卖合同后,房地产开发企业对需办理贷款业务的买受人,不应会同商业银行为买受人获取商品房实抵押服务,审批各方责任,不得向买受人收取费用。
  (二)商品房交付给后,房地产开发企业不应按商品房买卖合同誓约,及时为买受人办理不动产移往登记及抵押登记获取服务,不得向买受人缴纳费用。
  (三)房地产开发企业需委托第三方机构承担房地产开发企业不应提供的服务内容,为买受人代理商品房移往注册、抵押注册等业务的,房地产开发企业应与第三方签定委托协议,具体委托事项及服务内容,由此产生的第三方服务费用由房地产开发企业分担。
  (四)买受人自愿委托第三方机构,分担买受人不应办理的事务,交由主办权商品房移往注册、抵押登记等业务的,由此产生的第三方服务费用由买受人承担。
  (五)买受人自行主办权或自愿委托第三方机构交由申办相关注册业务的,房地产开发企业不得以任何形式登录或委托第三方机构向买受人强制获取有偿服务。
  六、规范合同签定
  在签定认购协议或议定商品房买卖合同时,房地产开发企业或商品房结算机构不得减免己方责任、加重买受人责任或排除买受人合法权益。凡合同样板文本中已牵涉到的内容不应使用示范文本条款,补足条款不再自行誓约。公示的合同样板文本应与本项目实际签下的合约内容一致。
  在签订商品房买卖合同之前,开发企业必须与买受人签订商品房销售允诺告知书。将牵涉到该项目及房屋有关情况书面告知买受人,双方签字确认。告知书一式两份,房地产开发企业和买受人各执一份。经双方签字确认后的承诺告诉书与网签合约一并上传备案。
  七、有关拒绝
  请求各区县住房城乡建设部门、市场监督管理部门要高度重视,以规范商品房销售广告宣传、规范销售现场审批、规范代理销售和合同签定为抓手,整治商品房销售过程中存在的问题,确保房地产市场秩序。房地产开发企业凡存在违法宣传、欺诈宣传、夸大宣传行为或不按照以上规定销售的,立即进行自查整改。住房城乡建设部门将联合市场监督管理部门开展专项检查。对违反本《通知》规定的房地产开发企业和商品房承销机构,将责令其限期修正;逾期不改正的,将采取暂停网签、预售资金拨付、有关手续办理等措施,暂停其销售不道德,不良行为列于企业信用档案,并视情进行通报;涉嫌违法的,将依法予以查处。
  本通报自2020年5月3日起实施,有效期至2025年5月2日。


购房温馨提醒
(式样)


  一、查验有关证件。如果您购房的商品房是期房,购买时一定要先查看“五证”,即:不动产权证书、房地产开发经营权证明、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。这五证将关系到您所购房屋申请否齐全。
  二、充份理解房源。在购房之前,一定要在销售现场充分了解所购房屋性质,比如土地年限及土地性质、房屋规划用途,否归属于在售范围等。另外,您可从市住房城乡建设局官方网站核实有关房源信息,做到对所购房源充分理解,不要出售不在销售范围内的房源。
  三、慎签合同。商品房买卖属民事行为,商品房买卖合同是确保房屋交易双方权益及责任权利的最重要凭据。《商品房买卖合同》由买卖双方自愿签订,合约一经签订,除合同条款不存在违反法律、行政法规强制性规定等情形外,均具备法律效力。
  1.在签订合同前,请求主动索要并认真读者合同示范文本。特别是合约中关键条款,如有关房屋面积、房屋抵押情况、翻新情况,房屋权利状况允诺、买卖合同的解除、房屋(不动产)注册、前期物业管理等内容否填写确切,以保证企业在销售现场审批的内容与签订的合同内容一致。
  2.如您指出房地产开发企业或商品房结算机构公布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,以及商品房交易过程中,卖方允诺的事项(还包括销售人员允诺),对您购买不道德有影响的,应当要求房地产开发企业在合同中明确约定。
  四、慎交房款。商品房预售资金监管是主管部门维护买受人权益的最重要手段。为保护您的合法权益,请求您在缴纳房款时,凭系统自动分解的商品房预售资金交款通知单,直接将购房款现金预售许可证上公示的监管账户。请求不要必要给企业交纳现金或必要给企业非监管账户转账。
  五、及时网签。交纳首付款后要敦促企业从网签备案系统及时给您iTunes网签合约并签字。签订合同时请求您再次对合同文本中具有选择性、补充性、改动性的内容仔细查看。对文本内容没誓约或誓约未知的内容双方可根据实际情况签定补充协议(或另加附件)。
  六、注目备案。合约签订后,企业不会在20日内将您的合约通过网签系统展开上传备案,请求您随时关注。您可以从“淄博房产信息”公众号查询备案结果。
  七、警惕违规销售。开发商在未取得《商品房预售许可证》之前,以认购、认筹、预订、排号、派发VIP卡、出售基金或理财产品等方式向买受人收取或变相缴纳定金、预约款、诚意金等销售不道德,都属于违反商品房研发销售相关规定,请您一定不要参予房地产开发企业的违规销售行为,以免导致损失。
  八、检举维权。以上条款将直接影响买受人所购房屋能否成功办理产权登记手续,请求买受人高度重视,慎重对待,如买受人在购房过程中找到房地产开发企业有违法违规售房不道德,侵犯了您的合法权益,请求及时电话投诉电话。
  1.淄博市住房和城乡建设局预售楼盘信息查询网址:http://zbfdc.com.cn/html/Advance.html——输出企业名称或楼盘名称。
  2.滋扰举报途径。按照项目属地管理原则,您可致电住房城乡建设行政主管部门或市场监督管理部门展开咨询或对违规行为进行滋扰。

来源:淄博市人民政府

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